기자의 한마디: 부천은 서울과 인천을 잇는 지정학적인 위치로 인해 다른 도시보다도 압축된 인구밀도를 자랑한다. 하지만 이제는 더 이상의 고밀도 개발은 한계에 도달해 지양해야할 시점이 되었다. 이에 도시재생을 반영한 건물과 도시계획을 시민들에게 안내하고자 기사를 작성한다.

▲ 현대아파트 정경

부천 중동, 성남 분당, 고양 일산, 안양 평촌, 군포 산본은 1992년부터 입주를 시작한 1기 신도시들이다. 432개 단지에 29만2000가구의 주택들 대부분이 재건축 연한인 30년에 가까워지고 있다. 그동안 우리나라 1인당 GDP는 1992년 7,714달러에서 2021년 현재 35,168달러로 4.5배 성장했다. 이 말은 주민들의 경제력 신장에 맞지 않는 주택구조와 오래된 연한에 따른 불편함은 극에 달하고 있다는 뜻이기도 하다.

1기 신도시 분양 당시부터 중동 신도시는 타 신도시보다 높은 용적률로 조성되었다. 분당-184%, 일산-169%, 평촌-204%, 산본-205%인데 비해 중동의 용적률은 226%로 월등히 높다. 통상 현행법을 기준으로, 낡은 건물의 불편을 해소 하고자 재건축을 한다면 180%, 최대한 200% 이하의 용적률이어야 수지타산이 맞다고 하는데 부천의 경우는 한참을 벗어난다.

▲ 좌)정비업체 파견 사무원 우)이형훈 추진위원장

하지만 이런 제약에 굴하지 않고, 합리적으로 해결하고자 손을 걷어붙인 곳이 있다고 해서 찾아보았다. 한아름마을 현대아파트 리모델링 추진위원회다. 2020년 한아름 1,2,3,4차 주민들이 모인 단톡방에서 시작된 리모델링 이야기가 발전해서 오늘에 이르렀다고 말하는 추진위원장 이형훈씨(53세)는 “원래는 한아름 전체가 함께 참여 하려 했습니다. 그런데, 같은 마을이라도 필지가 다르면 안 된다고 해서 1차 현대아파트부터 2020년 7월 추진위원회를 발족하게 됐습니다.”고 회상한다.

1차 현대아파트 가구 1236세대 중 66.7%의 동의서가 리모델링 조합이 설립되는데 필요한 조건이다. 현재 65.5%의 징구했다고 하니 조합 설립은 목전에 있다고 할 수 있겠다.

“단지 용적률 때문에 재건축보다 리모델링을 하려는 것이 아닙니다. 재건축에는 초과이익환수, 기부체납, 임대주택배정 등등 수익을 저해하는 요소가 너무 많습니다. 그리고 콘크리트 수명이 100년이라는데 30년 밖에 안 된 고층건물을 부수고 짓는다는 것도 마음에 걸렸고요.”

▲ 현재 현대아파트 단지 배치도

재건축은 말 그대로 건물을 싹 부수고 새로 올리는 고밀도 개발이다. 하지만 리모델링은 원래 용적률에서 별로 벗어남이 없어서 제도적인 장애도 훨씬 덜하고 주민들의 부담과 환경에 끼치는 영향도 가벼울 수밖에 없어서 선택했다는 이형훈 추진위원장의 말에 수긍이 갔다.

“부천에는 98년도부터 살았어요. 신혼부터죠. 한아름 현대아파트에는 16년째 살고 있어요. 우리 아이들을 낳고 살 때는 좋았어요. 다만 오래되다보니 물도 새고, 층간 소음, 주차문제도 있는데 이걸 잡기가 어려운거예요. 어느 한 집만 고친다고 해결될 문제가 아니니까요. 불편을 호소하다 떠나는 사람들을 곁에서 지켜보다 못한 엄마들 13명이 모여서 시작했습니다.”

13명의 엄마들이 수천억 사업의 시초였다니! 놀라우면서도 슬그머니 걱정스런 마음이 드는 건 어쩔 수가 없었다. 2010년 같은 한아름 단지의 동성과 삼환 아파트가 리모델링 조합까지 설립하고서도 무산된 사실에 대해 물었다.

“그때와 지금은 좀 다른 점이 있습니다. 그때는 건물 연한이 리모델링 연한인 15년을 겨우 넘긴 16년차였고, 무엇보다 그때는 1:1 리모델링이었습니다. 하지만 지금은 2014년 법 개정으로 기존 세대수의 15%정도를 더해 일반분양을 할 수 있게 돼서 공사비에 많은 도움이 됩니다. 용적률은 기존 220.77%에서 299.54%로 상향되죠. 이렇게 해서 불편사항을 고친다면 정든 사람들이 굳이 이곳을 떠날 이유가 없어지겠죠”

예상되는 개별 분담금의 정도를 물었다.

“총 공사금액에 일반 분양금을 뺀 나머지가 분담금인데 평형별로 차이가 있습니다. 2021년도 기준으로 대략 1억5000만원에서 2억원 정도로 추정했습니다. 현재 계획으로는 23평은 27평, 27평형은 32평, 31평은 37평으로 변경될 예정입니다.” 반달마을 상가 1층에 마련한 추진위원회 사무실 벽에는 이미 대망의 조감도와 단위별 세대들의 평면도가 빼곡하게 자리 잡고 있었다.

▲ 리모델링 완공시 예상 조감도 - 나우동인건축 제공

“리모델링은 착공까지 과정이 짧아서 좋은 거지 공사기간은 재건축보다 많이 짧지 않습니다. 총 공사 기간은 3년~3년 반 정도 입니다. 기술적으로 예민한 부분이 훨씬 많거든요. 하지만 자원 재활용이라는 면과 정서적으로 친밀한 공간이 비교적 많이 유지된다는 점이 무엇과도 바꾸기 힘든 장점입니다.”

이런저런 1군 건설업체들의 의사타진이 들어오고 있지만 현재는 조합 설립에만 집중하고 있다는 이형훈 추진위원장, 주변 비슷한 처지의 아파트 주민들의 반응을 물었다.

“다들 부러워하죠. 비슷비슷한 상황이라 열망이 많으니까요. 시범 케이스인 우리 추진위를 지켜보며 응원해 주시고 계십니다.”

참고: 리모델링사업 순서

리모델링 기본계획 수립 ⇨ 추진위원회 승인 ⇨ 조합설립인가 ⇨ 시공사선정 안전진단(1

차) ⇨ 도시계획 및 건축심의(1차안전성 검토) ⇨ 사업계획승인(행위허가신청) ⇨ 사업계

획승인(행위 허가) ⇨ 이주 ⇨ 철거 ⇨ 착공

한아름마을 현대아파트 리모델링주택조합 추진위원회

부천시 장말로 96, 반달마을 삼익아파트 상가1층 117호 TEL:032-323-4301